借壳SST幸福，一项会计差错、两种利润版本
本刊研究员 王大力/文
经历了数月的等待和一番波折后，目前华远集团旗下主力北京华远地产股份有限公司(下称“华远地产”)的借壳上市终于有条件通过证监会的审批。华远地产重返资本市场的努力也即将大功告成。
但是华远地产欲借壳SST幸福(600743)之前新纳入合并范围的两家子公司的重大会计差错，不禁令人对华远地产的资产质量产生担忧；并且，华远集团两种版本的利润数据，更加深了这种忧虑。
其实，华远地产的违规情况还不仅仅限于下属子公司的财务处理方面。
对于将华远地产注入SST幸福如此巨额的交易，在不符合国有产权转让相关规定的情况下，以财务顾问的估值及专业意见来替代资产评估报告。尽管在借壳方案第一次审核未被通过之后，华远地产很快就补充了资产评估报告并最终获得证监会有条件审批通过。
据媒体介绍，对于人们习惯于将地产公司是否拥有足够的土地储备作为评价公司价值的核心要素，喜欢特立独行的华远地产掌门人任志强颇有异议。然而，在华远地产借壳SST幸福之前，其拿地的步伐却更显匆忙，甚至于将实质上不属于土地储备的“期地”也作为了土地储备。
对于在华远地产借壳过程中所出现的种种疑问，如以公司价值，以及与此相关的利益角度来考查时，似乎就变得顺理成章、合乎逻辑了。
华远地产借壳SST幸福成功后，其造富效应是全方位、宽领域的，不仅仅包括SST幸福的原股东，还包括华远地产的诸多国有法人股东，更包括华远集团掌门人——任志强以及华远集团的另外219名员工，以及其他自然人股东。
不过，在皆大欢喜的同时，却引发人们对目前SST幸福股价是否透支华远地产未来业绩的思考。因为，在华远地产2006年1-10月治理费用离奇突降，以及出现巨额的一次性而非可持续性的项目转让收益的情况下，其公司价值与未来的盈利猜测很可能被高估。
从这个角度上考查，华远地产频现的“鸡蛋换粮票”事件，就不宜简单地以解决资金问题来理解。实际上，这其中有着“减加法”的艺术：先做减法，转让项目后获得巨额利润，利于估值与盈利猜测；同时变现，获得足够的资金；然后，做加法，收购项目，以增加土地储备，从而符合地产业的“习惯”，更进一步提升公司价值；或者，拯救曾经的盈利猜测。
拟注入资产涉会计违规
《证券市场周刊》获悉，“十一”前，迫于资金压力，华远集团拟将所持北京银行股权质押，紧急向银行申请贷款授信5亿元，任志强声称“要在十一前拿到现金”。
在华远集团为贷款提供的经审计的财务资料中，有华远集团提供的经审计的财务数据。
其中，在华远集团2006年度会计报表附注部分，介绍了两项重大会计差错，其中之一与华远地产有关。具体内容是，华远地产于2006年度首次纳入合并范围内的子公司北京首旅华远房地产开发有限公司(下称“首旅华远”)和北京千禧房地产开发有限公司(下称“千禧地产”)，以前年度将广告费等销售费用计入项目开发成本，本期将已计入开发成本但尚未销售项目的销售费用进行追溯调整，华远集团按权益法调整相应确认的损益。
销售费用与开发成本有相当大的区别。前者属于期间费用，需要计入当期损益；后者在项目实现销售时，与销售收入同时对应结转。将销售费用计入开发成本的后果，便是虚增了以前年度的损益，将销售费用延后确认。此属于不符合企业会计制度的违规行为。
值得注重的是，曾有着重大会计差错的首旅华远和千禧地产，系在华远地产欲借壳SST幸福之前纳入合并范围的。于是，上述重大会计差错不禁令人对华远地产的资产质量产生担忧。
并且，另一处财报数据疑点也会让投资者有这种担忧。
在SST幸福《湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨以新增股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司报告书(草案)》(下称“借壳方案”)中，介绍了华远集团的一些情况，包括近年的利润总额、净利润等相关指标。然而，我们发现，这些财务数据与上述华远集团申请贷款相关资料中的一些数据存着较大的差异。
银行贷款申请中，2005年度华远集团调整后的净利润为7950万元，远远高于借壳方案中的净利润4638亿元，利润总额的情况与此类似。而其他诸如主营业务收入、总资产与股东权益等虽也有差异，但差异程度却远逊于净利润与利润总额(见表1)。
同为审计后的数据，为何在场合与资料不同的情况下，华远集团利润总额与净利润竟有如此大的差异？
资金问题凸显上市需求
资金紧张是业界谈论华远地产时的一项要害词。其实，上述重大会计差错反映出的会计违规行为，以及业绩数据的差异问题，除了绩效考核等因素，很可能也与华远地产的资金筹措相关。
为了适应借壳上市的需要，华远地产在2006年10月31日前急速将资产做大之后，其资金问题便更加突出。
表2显示，2006年10月末，尽管华远地产货币资金高达10.08亿元，但短期借款也达10.80亿元；且一年内到期的长期负债增加至5.6亿元，而年初该项目仅为5000万元。
当然，由于借款利息资本化，所以，华远地产历年财务费用寥寥。但是，这却从另一个侧面反映了华远地产将短期银行借款用于较长期的房地产开发的事实。这不仅仅使得华远地产短期偿债压力突显，同时也会逐渐削弱华远地产的盈利能力。
其实，通过考查近年来华远地产的财务状况，我们可以发现，其货币资金的情况是不均衡的。比如，2005年末货币资金仅为3.93亿元；而2004年末货币资金却高达12.09亿元，且该时点尚有高达2.03亿元的短期投资。受制于公司的规模，以及融资渠道的单调，这种货币资金的不均衡情况，客观上加大了华远地产项目运作的难度。