华侨城整体上市或有意外

　　本报记者肖君秀

　　华侨城整体上市正在有序推进。目前，深圳华侨城控股股份有限公司(以下简称“华侨城控股”， 000069)和华侨城集团双方签订了《国有产权转让协议》，华侨城集团旗下的深圳华侨城房地产有限公司、深圳市华侨城酒店集团有限公司等 13家下属公司全部股权，将通过转让的方式一次性注入到华侨城控股。

　　意外

　　为将要代表整个华侨城集团的华侨城控股公司献上一份亮丽的 2008年业绩报告，是上述 13家公司责无旁贷的义务。然而，其利润增长已经出现了不确定因素。深圳华侨城房地产有限公司在深圳华侨城东方花园上万平方米的大草坪上，正在兴建两栋 9户的高档低密度住宅，原本合同约定于 9月30日竣工，现由于业主的强烈反对处于停工状态，项目即将产生的巨额利润能否如期纳入华侨城控股上市公司，成为一个未知数。

　　该宗地面积 10653.3平方米，规划建筑面积为 3689.70平方米，如果按该小区的联体别墅新房均价 7万/平方米估算，共计产生 2.58亿的收入，除去建筑成本 1700万元、地价成本约 750万元，毛利润约为

　　2.34亿元。 2.34亿元的毛利接近 2007年华侨城控股净利润 7.5亿元的三分之一。毫无疑问，东方花园这个项目对于华侨城 A股整体上市的 2008年业绩来说，起到举足轻重的作用。

　　在华侨城地产的投资中，华侨城集团持股 60%，华侨城控股持股 40%，所以每年华侨城地产的 40%利润贡献给了华侨城控股。如 2006年华侨城控股净利润5.1亿，其中华侨城地产贡献了 2.97亿的利润，占比达到将近 60%；2007年华侨城控股公司净利润达到 7.5亿元，其中华侨城地产 3.28亿元计入其中，占比高达 44%。华侨城地产在华侨城控股的利润贡献占据了半壁江山，所以，华侨城地产的业绩波动，将直接影响到华侨城控股。东方花园目前在建的绿地如果今年能如期完工，则其产生的毛利 2.34亿元，其中将有近 1亿元的收益属于华侨城控股公司，如成功整体上市， 2.34亿元将全部收入华侨城控股囊中。

　　据悉，华侨城地产在 2005年5月与华侨城集团签署了关于深圳华侨城部分存量用地开发的协议，华侨城地产通过支付补偿款取得规划建筑面积 516196平方米。按华侨城片区高尚住宅均价 4万每平方米的估计，这些土地将产生 206亿的收入，净利润达到 103亿元(按 50%的纯利润率计)，如果华侨城整体上市成功， 103亿元的估值，在今后将陆续计入华侨城控股的业绩，加上其他 12家将注入华侨城控股的公司收益，华侨城控股未来在市场上的表现不言而喻。

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华侨城整体上市或有意外(2)

　　僵局持续中

　　作为开发商的华侨城地产，开工之前取得了土地证、施工许可证、规划许可证，为何还遭到业主反对？

　　据了解，东方花园始建于 1988年， 1993年完工建成了拥有 3栋高层、 23栋多层、 90户别墅的大型小区，该小区当时的规划权属于华侨城建设指挥部，根据 1990年指挥部的审批显示，该小区作为高级别墅住宅用地，红线图内的总面积为 17529.5平方米。

　　处于争议的这块地正对小区大门，原来是一片绿茵茵的草地，小区居民将其当作休闲场所。华侨城地产在今年 2月28日取得施工许可证后，于 3月2日正式动工。但业主通过张挂标语横幅、用车堵住小区道路阻挡施工车辆进入来“护卫”这片绿地。期间于 3月16日、 25日、 4月12日三次开多方协调会，但矛盾无法解决，最后该工地从 4月12日开始，进入为期十天的停工。

　　记者采访了业主方，他们认为，该绿地作为东方花园整体规划的一部分，原本就是花园的绿化地带，华侨城地产在当初售楼时称该地是用来建草坪的，不会建房，如今却突然要改建绿地，这有违之前业主们对小区规划的理解，且在动工前缺乏必要的公示程序。

　　然而，在东方花园的原有规划图，这块土地究竟是作何用途呢？令业主们尴尬的是，他们无法找到这样一份对他们来说至关重要的图纸，他们现在要求华侨城地产出示包括这份原有规划图在内的数十项相关证明材料。不过，他们还提出了另外的质疑，既然国土资源部 2003年2月18日在《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的发文中，就已规定 “停止别墅类用地的土地供应”，但华侨城地产却于 2003年12月14日取得了该土地的使用权，其土地用途标注为“别墅”。

　　华侨城地产有关负责人接受了记者采访，据其介绍，东方花园属于分宗开发，按原有规划这块绿地就是要用来建房的，不存在重新规划一说。据了解，政府当年一次性划拨给华侨城集团 3.07平方公里的整块用地，华侨城建设指挥部对整块用地进行了规划并报政府部门批准，但 1998年规划权移交至深圳国土局，并与国土局签订了未开发土地的补充协议。

　　截至本报发稿， 10天的停工期早已过去，东方花园业主暂时还未得到对方提供的证明材料，而华侨城地产也未入园施工。根据区政府再次协调，要求华侨城地产及相关部门需在今天( 4月28日)提供证明材料。华侨城地产何时才能进入东方花园施工，仍是未知数。